مراحل المشروع
التخطيط
ترتبط عملية تخطيط تشييد بناء متكامل بالشروط والظروف التي يتواجد فيها الزبون والقوانين التشريعية في كل دولة وأهداف الزبون وقدراته التمويلية. في بعض الأحيان من دون تحليل معمق لكل تركيبة النفقات الخاصة بعملية البناء قد يصعب على الزبون إكمال المشروع حتى النهاية مما يؤدي إلى توقف المشروع لفترة طويلة أو الحصول على خدمات ومنتجات ذات جودة منخفضة تماماً.
عادة يتوجب على الزبون من أجل القيام بعملية تشييد بناء ما أن يقوم بالأعمال التالية:
- حل مسألة الأرض (المسح والرصد ووجود الاتصالات في موقع البناء) و / أو الحصول على الموافقة للبناء (جمع حزمة من الوثائق وتقديمها للسلطات المحلية)
- حل المسائل التقنية (أحجام البناء، تنظيم السلسلة التقنية ومستوى معدات المنشأة وغيرها) وهذه المقاييس يحددها عادة إما المصمم العام طبقاً للمتطلبات المحددة للتقنيات وإما الزبون المستهدف نفسه.
- اختيار الشركة، التي تقدم الخدمات والمنتجات.
- حصول مشروع البناء (على موافقات السلطات المحلية والبلدية)
- اختيار الخدمات الإضافية و الملحقات (التدفئة، نظام التهوية، الإنارة، الكهرباء وغيرها).
- تسليم المشروع للاستخدام.
هام! لتنفيذ عملية قانونية لتشييد منزل في أي بلد يتطلب "تقديم المشروع للاستخدام". وعند الحصول على المشروع الذي يحتوي كل الأقسام، يجب على الزبون أن يقدمه إلى السلطات المحلية والبلدية والتي توافق على المشروع نهائياً للاستخدام. في الحالة المعاكسة يمكن إلغاء عملية تشييد البناء!
الشروط الأساسية وخارطة التعاون في السوق
في السوق الروسية والأجنبية هناك العديد من أنظمة وخوارط للتعاون، يختار الزبون من بينها الخيار المناسب له أكثر طبقاً لأهدافه.
1- الخيار المتكامل". الزبون يختار مقاولاً عاماً، يقوم بتقديم كل الخدمات والمنتوجات جاهزة على المفتاح (جمع حزمة من الوثائق للموافقة على عملية البناء ووضع المشروع على موقع البناء فوراً، وتنفيذ الأعمال الأرضية وتأسيس مشروع واحد بكل أقسامه الأساسية وتصنيع البناء وتركيبه والأعمال التأسيسية ووضع الشبكات الهندسيةـ وتسليم المشروع جاهزاً).
الإيجابيات: الراحة الكبرى للزبون الذي يجب ألا يقلق حول كامل عملية سير الطلب وتنفيذ المشروع. هنا توجد بعض النفقات المؤقتة والقليلة جداً.
السلبيات: في بعض الأحيان هناك شركة هندسية - وسيطة هي التي تقوم بدور المقاول العام، وهي التي تقدم مجموعة من الخدمات للزبون المستهدف. هي عادة توزع كل المراحل الأساسية لتنفيذ المشروع على مصادر خارجية وسط المصنعين ومقدمي الخدمات في السوق. في مثل هذا النظام يمكن للزبون أن يدفع مرات عديدة لقاء المشروع العام ويصل حتى 40%. بالنسبة للزبائن الذين يريدون التقليل من الميزانية العامة للبناء، فإن هذا الخيار غير مناسب بغض النظر عن ملاءمته له.
2 - "الخيار المتتابع". الزبون يختار مصمماً عاماً، يمكن أن يساعده في حل مسألة الموافقة على تشييد البناء وإعداد المشروع العام بكل تفاصيله الأساسية. فيما بعد، الزبون نفسه يبحث عن مورد للبناء أو عن مقاول عام، وهؤلاء بإمكانهم تقديم البناء جاهزاً له (أو يقدمون خدماتهم له بشكل جزئي)
الإيجابيات: هذا الخيار يساعد الزبون على توفير ميزانية المشروع بشكل عام على حساب زيادة مستوى الشفافية المالية لبنود النفقات والحصول من الشركة على مساعدة لإعطاء الموافقة على عملية البناء وعلى مشروع جاهز للبناء بكل أقسامه. في هذه الحالة، ينفذ الزبون عادة أعمالاً قياسية. بمعرفة دقيقة لخصوصية وطبيعة المواد الضرورية للبناء، يبدأ الزبون بالبحث عن الخيار الأمثل حسب السعر والشروط وسط موردي الأبنية ومؤسسات تركيب الأبنية (من دون مشروع جاهز فإن قيمة البناء يمكن أن ترتفع) ومن أجل هذا لا بد ومن دون شك قضاء المزيد من الوقت وأكثر من الخيار الأول.
السلبيات: ليس كل مصنعي الأبنية سريعة التركيب مستعدين لقبول مشروع جاهز لعدة أسباب:
- الشركات المتخصصة في التصميم عادة لا تضع أهداف التقليل من كثافة المعدن في البناء و / أو اختيار التقنيات الأمثل الخاصة بالبناء، وغالباً تحاول تنفيذ المشروع بسرعة من خلال المبالغة في تقدير الوزن الكلي للمنشأة. في تلك الحالة يستطيع الزبائن دفع من 10 - 40% لقاء الجزء المحمول من البناء.
- مكتب التصميم لا يستطيع تقدير الاختلاف الكبير في تقنيات البناء في السوق (مقاطع مجلفنة، عوارض ملحومة، عارض مدرفل مسخن، عارضة مضلعة مموجة، قطع الآجر، كتلة رغوة وغيرها.) وفي العديد من الأسواق الدولية هناك تخصص عميق خاص بكل مما ذكر. يحدث أن التقنية المستخدمة في المشروع لا تتطابق مع السلسلة التكنولوجية لمنتج محدد. كنتيجة، الزبون عند حصوله على الرفض، عليه أن يبحث عن مورد آخر ، وهذا بالطبع يأخذ وقتاً إضافياً ويزيد من احتمال اختيار شركة لديها أسعار مرتفعة جداً. في مثل هكذا مخطط، من الصعب تثبيت فترات تصنيع البناء، الأمر الذي قد يزيد من ميزانية البناء.
3 - "الخيار الموازي". يمر الزبون في جميع مراحل المشروع بشكل مستقل، ونادراً ما يلجأ إلى مساعدة الشركات المتخصصة . هذا الخيار يعتبر اقتصادياً بامتياز، لكن يزيد فعلياً من درجة الخطورة وارتكاب الأخطاء بالنسبة للشخص الذي يقبل عملية بناء المشروع للمرة الأولى. النفقات المؤقتة هنا - عالية جداً.
نصائح شركة ب ك فيستا: بالنسبة للزبائن الذين يطمحون إلى تقليل الميزانية العامة لعملية البناء، ننصح باختيار من 1 - 3 شركات متخصصة في أنواع محددة من العمل (خيار متتابع أو موازي).بعض الزبائن يقلقون من ظهور الخلافات بين الشركات، ولذلك يختارون شركة واحدة. مثل هذا الإجراء يؤدي إلى زيادة النفقات (تصل حتى 40%). ولتفادي مثل هذه الحالات تتعاون شركة ب ك فيستا مع المؤسسات الإقليمية والوطنية للبناء والتي تمتلك خبرة التشييد للأبنية سريعة التركيب. ننصح بالقيام بطلب المشروع مع هذه الأقسام مثل: (هيكل، واجهات، قواعد) وتحديداً لدى مصنَع الأبنية، وأما الباقي ففي مكتب التصميم. للحصول على موافقة عملية البناء يمكن التوجه إلى المصممين الرئيسيين. الأقسام المتبقية يمكن أن يقوم بها الزبون نفسه أو يفوض هذا العمل لشخص ثالث (كل المشاريع تقدم بصيغة DWG Word، التي تسمح بإدخال تغييرات)
في هذه الحالة يحصل الذي يقوم بالحجزعلى مجموعة كاملة من المزايا:
- تتحدد فترات التصميم وتصنيع البناء. يمكن للزبون أن يقوم بمراقبة فعالة أكثر للتدفقات المالية.
- وزن المجموعة الأساسية للبناء يتم تصنيعه بشكل كامل في أحد المصانع من دون وسطاء.
- المصنع المنفذ يسعى إلى التقليل من وزن المعدن (خلافاً لما يتم في مكتب التصميم) مما يؤدي إلى انخفاض الوزن العام للبناء وقيمة المشروع.
- يقوم المصنع المنفذ بتنفيذ المشاريع مع الأخذ بالاعتبار السلسلة التكنولوجية الخاصة (العقد، تقنيات، مواد وغيرها).
- يتعاون الزبون مع المصنع - المنفذ بشكل مباشر.
الخيارات المتاحة للتعاون مع شركة ب ك فيستا
1- 30×70%يدفع الزبون يلفة بمقدار 70% من القيمة العامة للبناء، ويتم تثبيت مواعيد التصميم والتصنيع له، ومن ثم يسلَم المشروع وتقدم له المنتجات الجاهزة.
الإيجابيات: يؤمن الزبون نفسه من أي تغييرات محتملة في أسعار المعادن والمواد جميعها.
السلبيات: عند استلام المشروع من المصنَع يقوم الزبون بتسليمه للموافقة عليه من الهيئات المحلية والبلدية. في هذه الحالة هناك احتمال لتغيرات في المشروع حسب المتطلبات المحلية/الإقليمية/الاتحادية. عملية إعادة التصميم في هذه الحالة تكون مستحقة الدفع.
2- 10×60×30. يختار الزبون مصنَع البناء. صاحب الطلب مهتم في الحصول العملي على المشروع، إذ أن المصادقة عليه تتطلب وقتاً طويلاً (من 1 - 6 أشهر حسب المنطقة)
الإيجابيات: لا يدفع الزبون 70%، بل يدفع 10% كسلفة فقط. في الموعد المحدد يحصل الزبون على المشوع ويقدمه للحصول على الموافقة من الهيئات المحلية البلدية. عند المصادقة على المشروع يتوجه الزبون من جديد إلى المنتج ويدفع 60%. 30% من المدفوعات تسلم قبل شحن المنتج الجاهز.
السلبيات: يدفع الزبون السعر الأقل ويحصل على المشروع، لكن شركة ب ك فيستا لا يمكنها تحديد أوقات دقيقة للتصنيع وتكلفة البناء نفسه بسبب عدم التنبؤ بالأسعار على المواد.
نصيحة: تنصح شركة ب ك فيستا باستخدام خيار 70×30% كخيار أمثل للتقليل من النفقات العامة.
في أية ظروف يكون القيام بكشف حكومي على البناء ضرورياً في روسيا؟
هام! في الوقت الحالي لا تتطلب الأبنية سريعة التركيب بمساحة تصل إلى 1500متراً مربعاً في روسيا كشفاً حكومياً، لكن مع هذا يجب أن تكون الوثائق مصادق عليها في الهيئات المحلية والبلدية. إذا كانت مساحة البناء أكثر من 1500 متر مربع، فإن الكشف الحكومي إلزامي.
قائمة بأكثر الوثائق المطلوبة الضرورية للحصول على موافقة لتشييد أبنية سريعة التركيب من هيئات البناء الرقابية المحلية:
- امتلاك وثيقة الأرض.
- مخطط المساحة التفصيلية لقطعة الأرض.
- صورة طبوغرافية M 1:500
- تقرير عن الجيولوجيا
- مهمة التخطيط المعماري
- تقرير دائرة الحرائق
- تقرير المركز الصحي الوبائي
- وثيقة عدم وجود ثروات باطنية
- وثيقة هيئة مراقبة الآثار
- الظروف التقنية للتزود بالمياه الباردة
- الظروف التقنية للتزود بالمياه الساخنة
- الظروف التقنية للصرف الصحي
- الظروف التقنية الخاصة بالتدفئة
- الظروف التقنية للتزود بالكهرباء
- الظروف التقنية للتزود بشبكة الهاتف
- الظروف التقنية للتزود بشبكة الغاز
- الظروف التقنية لتصريف مياه الأمطار
- الظروف التقنية للتزود بكل أساليب الراحة
- الظروف التقنية لجمع النفايات وإزالتها
- الشروط التقنية للمعهد الحكومي لسلامة الحركة الطرقية
- وثيقة عن عدد العمال في المستقبل
- وثيقة عن رمي النفايات في الهواء
- وثيقة عن رمي النفايات في الماء
- تقرير لجنة حماية البيئة
- تقريرعن الخلفية الإشعاعية
- معلومات إضافية حسب الطلب
ملاحظة: وقت الحصول على تلك الوثائق يتراوح بين أسبوعين وحتى شهر واحد (كلما كان البناء أصغر، كلما كان الوقت أقصر لتعبئة الأوراق)
نصيحة شركة ب ك "فيستا": إذا كانت مساحة البناء أكبر من 1500 متر مربع فمن الأجدى تجزئته إلى جزأين. بهذا الشكل يمكن تفادي المرور بالكشف الحكومي.
